Welche Bedeutung hat die Grunderwerbssteuer, Grundsteuerreform und Grundsteuer B?
Einmal ehrlich, wer befasst sich schon gern mit der Steuer, außer mit der eigenen Steuererklärung, welche Rolle spielt die Steuer für uns Kleingärtner? Hier ein kurzer Überblick.
Ein wichtiges Moment das man beim Kauf oder Verkauf eines Kleingartens beachten muss ist die anfallende Grunderwerbssteuer, sie betrifft sowohl den abgebenden als auch den neuen Pächter. Hier eine Zusammenfassung aus Schwerin zur Problematik Grunderwerbssteuer.
Grunderwerbssteuer
(Dieser Beitrag basiert auf einen Beitrag der „gartenfreunde-schwerin“).
Die Grunderwerbssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer.
Ihr unterliegen insbesondere Kaufverträge zur Übereignung eines Grundstücks, aber auch das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren u.a.
Den Grundstücken stehen Erbbaurechte und Gebäude auf fremden Boden gleich – damit auch Gartenlauben auf Pachtland (§§ 1.1, 2.2.2).
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbssteuergesetz GrEStG i.d.F. vom 26. Febr. 1997 (BGBl. 1 S. 418).
Steuerschuldner sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, der abgebende Pächter und der neue Pächter

Wichtig: Befreit von der Steuer ist u.a. der Erwerb durch den Ehegatten oder durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind: Kinder einschl. Stiefkinder, Enkelkinder (§ 4.6), sofern sie im Pachtvertrag stehen und die Parzelle übernehmen wollen und der Vorstand dem zustimmt.
Befreit von der Steuer ist auch der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks bzw. einer geringwertigen Gartenlaube, wobei die Freigrenze 2500,- EUR beträgt (§ 3.1).
Da Miteigentümeranteile jeweils selbst als Grundstück gelten, ist der Erwerb jedes Bruchteils für sich zu beurteilen.
Beispiel:
Erwerben 2 Personen gemeinsam – Ehepaar oder Lebensgemeinschaft – die Gartenlaube (dokumentiert durch Kaufvertrag und Kleingartenpachtvertrag) kann die Freigrenze 2mal beansprucht werden.
Wichtig: Anzeigepflichtig beim zuständigen Finanzamt sind innerhalb von 2 Wochen nach dem Eigentumsübergang sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ( § 19) – und zwar auch dann, wenn der Vorgang von der Besteuerung befreit ist.
Für den Kleingärtnerverein und den Kreisverband hat die Übertragung von Gartenlauben vom abgebenden auf den neuen Kleingärtner keine unmittelbaren steuerrechtlichen Folgen. Es besteht für Verein und Verband auch keine Informationspflicht an das Finanzamt. (Die Vereinsvorstände sollten aber über Grunderwerbssteuer und Grundsteuer B informiert sein, um gegenüber ihren Mitgliedern auskunftsbereit zu sein).

Das Finanzamt setzt die Grunderwerbssteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Der Steuersatz beträgt z.Z. für Brandenburg 6,5 % des Kaufpreises.(Efler)
(Wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die der Erwerber des Grundstücks nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf – das entfällt bei Pachtgärten).
Auch eine Entlastung des abgebenden Pächters von einer zu zahlenden Grundsteuer B bei großen Gartenlauben erfolgt erst, wenn der Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt vorgelegt wurde (Grundsteuergesetz GrStG § 9).

Die Grunderwerbssteuer kann bis zu 4 Jahre rückwirkend festgesetzt werden.
In der Praxis ergeben sich oft Probleme dadurch, dass der Kaufpreis des pflanzlichen Aufwuchses und aller Baulichkeiten unter der im Schätzprotokoll ausgewiesenen Gesamtsumme liegt und das der Kaufpreis für die Gartenlaube im Kaufvertrag nicht gesondert ausgewiesen ist.
Deshalb ist dem Finanzamt neben dem Kaufvertrag auch das Schätzprotokoll vorzulegen. (Hinweis, es wichtig im Kaufvertrag den Preis für die Gartenlaube gesondert auszuweisen-Efler)
Rechenbeispiel: Bezogen auf Stadt Bernau (Efler)
Schätzprotokoll mit einer Gesamtsumme von 7.000 EUR

1. für Bepflanzung, Einfriedung, Wege, nicht überdachter Freisitz, Rankgerüste, Frühbeet, Kleingewächshaus, Kompostbox, Regenwasserbehälter, Abwassersammelbehälter
= 2.000 EUR

2. für Laube
= 5.000 EUR

Laut Kaufvertrag wurde ein Preis z.B. von 4.200 EUR vereinbart, d.h. 60% des Schätzwertes!
Daraus folgt der Kaufpreis der Laube (60% des Schätzwertes) beträgt 3.000 EUR.
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Darauf entfallen 6,5% = 195 EUR zu zahlende Grunderwerbssteuer
(natürlich sind die Zahlen in der Praxis nicht so rund, das Finanzamt rechnet mit 2 Stellen hinter dem Komma)!
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Hätten beide Ehepartner Kaufvertrag und Pachtvertrag unterschrieben, wären keine Steuern angefallen – selbst nicht, wenn die volle Schätzsumme von 7.000 EUR, davon 5.000 EUR für die Laube, bezahlt wäre (2 mal Freigrenze).


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Grundsteuerreform und Grundsteuer B
Da die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt wurde, müssen die Finanzämter alle Grundstücke auf den Stichtag 01.01.2022 neu bewerten. Für dich als Pächter bedeutet das eine neue Pflicht: Du musst eine sogenannte Feststellungserklärung — kurz Grundsteuer-Erklärung abgeben. Dafür hast du ab 01.07.2022 bis 31.10.2022 Zeit.
Mit dem „Grundsteuerreformgesetz“ vom 16.07.2021 wird festgelegt, das eine Neubewertung des Grundstückes-Feststellung des Grundsteuerwertes – zu erfolgen hat. Das betrifft auch den Kleingartenverein, denn auf dieser Bewertung erfolgt die Festsetzung der Grundsteuer – die Anwendung des kommunalen Hebesatzes (Für Bernau beträgt er z.Z. 400%)
Grundlage für die Feststellung des Grundsteuerwertes ist die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, die jeder Kleingärtner verpflichtet ist wahrheitsgemäß anzugeben. Warum sind wir dazu verpflichtet? Das ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz.
Der §240 Abs.1 BewG besagt, dass auch Kleingartenland und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes als Betrieb der Land-und Forstwirtschaft gelten, wichtig für uns ist der §240 Abs 3 BewG „Gartenlauben von mehr als 30m2 Brutto-Grundfläche gelten als Wirtschaftsgebäude einschließlich überdachter Grundfläche. Bei Gartenlauben kleiner/gleich 30m2 handelt es sich um Kleingarten- und Dauerkleingartenland.
Vgl. auch „Online-Vortrag für den BDG e.V. am 29.06.2022 RKPN.de Rechtsanwaltskanzlei Patrick R. Nessler



Grundsteuer A/B bei Kleingartenflächen:

Zu den rechtlichen Grundlagen, hier die Antwort des Parlamentarischen Staatssekretärs Hansgeorg Hauser vom 1. April 1998:
Dauerkleingartenland sowie Kleingartenland sind grundsätzlich als land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten und unterliegen der Grundsteuer A. Hat jedoch ein Pächter auf der von ihm gepachteten Parzelle eines Dauerkleingarten- bzw. Kleingartengebiets ein „Wohngebäude“ (Laube-Efler) errichtet, ist diese Parzelle wie andere bebaute Grundstücke als Grundvermögen zu bewerten und unterliegt
damit grundsätzlich der Grundsteuer B.
Nach eingehenden Erörterungen auch mit den betroffenen Verbänden haben die obersten Finanzbehörden der Länder entschieden, dass Gartenlauben, die in den neuen Ländern nach dem 31.Dezember 1990 errichtet worden sind, ebenso wie Gartenlauben in den alten Ländern nicht als Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu bewerten sind, wenn deren bebaute Fläche (einschließlich überdachtem Freisitz) bis zu 24 m2 beträgt. Sie unterliegen demnach der Grundsteuer A. Die Grenze von 24 m2 ergibt sich aus § 3 Abs. 2 Bundeskleingartengesetz vom 28. Februar 1983 (BGBI. I S. 210), das zuletzt durch Artikel 5 des
Gesetzes vom 21. September 1994 (BGBI S. 2538) geändert worden ist. Das Bundeskleingartengesetz gilt sowohl in den alten als auch in den neuen Ländern.
Eine Ausnahme besteht aus Gründen des Bestandsschutzes für Gartenlauben in den neuen Ländern, die vor dem 1. Januar 1991 rechtmäßig errichtet worden sind, und zwar wegen einer Befreiung von
der Grundsteuer für Gartenlauben bis 25 m2. Danach unterliegen Kleingärten in den neuen Ländern mit vor 1991 errichteten Gartenlauben zu 25 m2 Grundfläche weiterhin der Grundsteuer A.
Die Grundsteuererhebung für Kleingärten mit Lauben bis 25 qm erfolgt einheitlich nach Grundsteuer A (für Fläche und Laube). Diesbezüglich wird ein Bescheid direkt an den zuständigen Verein
übersandt, der danach die Kosten mit den Kleingärtnern einzeln abrechnen muss. (siehe Abrechnung jährliche Pachtzahlung-Efler)
Alle Gärten, die eine Laube größer als 25 qm (einschließlich festem überdachtem Freisitz) besitzen,
werden mit Grundsteuer B belastet. Dabei erhält der Kleingärtner den Bescheid für die Laube direkt vom Finanzamt.





Erhebungsrecht für Grundsteuer

Erhebungsberechtigt ist die Gemeinde.
Schuldner der Grundsteuer ist gem. § 10 GrStG derjenige, dem der Steuergegenstand zugerechnet ist. Die Höhe der Grundsteuer hängt maßgeblich davon ab, wie das Kleingartenland bewertungsrechtlich zu behandeln ist. Es können sich unterschiedliche Erstattungslasten für die Pächter ergeben.
• Befinden sich auf der Kleingartenflächen Lauben bis 24 m² Grundfläche (Anm. 1), ist das Grundstück dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen anzurechnen, und es fällt die niedriger Grundsteuer A an.
• Befinden sich auf dem Grundstück jedoch Lauben über 24 m² (Anm. 1) Grundfläche, ist diese als Gebäude auf fremdem Grund und Boden gem. § 94 (1) BewG dem Kleingärtner als wirtschaftlichem Eigentümer zuzurechnen. In diesem Falle wird der Bodenwert dem Grund-
stückseigentümer, aber der Gebäudewert dem Kleingärtner zugerechnet. Die Kleingartenfläche als solche wird dem unbebautem Grundvermögen zuzuordnen. Es ist dann die höhere Grundsteuer B zu zahlen.
• Befinden sich Lauben beides Typs auf der Fläche des Vereines, so muss die Grundsteuer gesplittet werden.


Die Bewertung von Kleingartenflächen als land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche, soweit sie mit Gartenlauben bis zu der genannten Größenordnung bebaut sind, ergibt sich aus den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes i. V. m. den im Bundeskleingartengesetz (BKleingG) definierten Wesensmerkmalen eines Kleingartens.
Hiernach sind Kleingärten immer dann den land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zuzuordnen, wenn sie den im BKleingG definierten Wesensmerkmalen entsprechen. Hierzu gehört u. a. die in § 3 Absatz 2 BKleingG vorgeschriebene Größe der Gartenlaube, die 24 m² nicht überschreiten darf. Nur bis zu dieser Größenordnung ist somit eine Befreiung von der Grundsteuer möglich.
In der ehemaligen DDR konnten in Kleingartenvereinen jedoch Gartenlauben bis zu 32 m² bebaute Fläche errichtet werden. Sind die Lauben ordnungsgemäß errichtet worden ergibt sich hieraus der Bestandschutz lt. §20a Bundeskleingartengesetz). Bis zu dieser Größe wurde auch vor 1990 die Grundsteuerbefreiung gewährt.
Für Kleingartenflächen, die mit Gartenlauben über 24 m² (vor dem 01.01.1991 errichtet) bebaut sind, entrichtet der Eigentümer(Pächter-Efler) dieser Laube die sogenannte Grundsteuer B.
Zur Verwaltungsvereinfachung bewerten die Finanzämter die mit den größeren Gartenlauben bebauten Flächen als eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens und benennen im Einheitswertbescheid die hierin einbezogenen Parzellen. Dadurch ist es den Eigentümern ohne Schwierigkeiten möglich, die Grundsteuer B auf die Kleingärtner umzulegen.

Es ist nicht möglich nach 1990 neu errichtete oder erweiterte Gartenlauben, die größer als 24 m² einschließlich festem überdachten Freisitz sind, für die Entrichtung der Grundsteuer B anzumelden, da diese Baumaßnahmen dem BkleinGG an sich widersprechen und nicht genehmigungsfähig sind.


Horst Efler